최근 빌라왕 사건이 계속 뉴스에 나오고 있습니다. 많은 분들께서도 대략적으로 이해하고 있으시겠지만 저같이 어렴풋이 알고 계신 분들을 위해 '깡통전세'와 관련된 모든 것들을 쉽게 정리해 두고자 합니다. 잘 숙지하셔서 모든 분들께 피해 없으시길 기원합니다.
1. 전세의 단순 개념
2. 전세의 가격이 정하는 사람
3. 깡통전세의 탄생
1. 먼저 우리나라에만 존재하는 전세의 개념을 단순하게 이해하기
전세는 대한민국에만 존재하는 특수한 제도입니다. 한국에서 자란 사람 중, 어느 정도 성인이 되면 이 개념을 모르는 국민은 없을 것이라 생각합니다. 각설하고 제가 다시 한번 말씀드리고자 하는 것은, 전세는 실체 하지 않는 돈에 가깝다는 것입니다. 집주인은 세입자로부터 전세금을 받습니다. 그리고 대부분 이 금액을 자신의 필요에 따라 융통하게 됩니다. 정기예금부터 주식투자 혹은 훨씬 위험한 투자를 할지 세입자로서는 알기가 어렵습니다. 문제는 이 돈은 어딘가에 융통이 되고 있기 때문에 세입자가 원할 때, 바로 집주인으로부터 회수할 수가 없다는 것이지요.
결국 세입자가 다른 곳으로 이사를 하기 위해 전세금을 필요로 할 때, 집주인에게는 다른 세입자가 필요해집니다. 새로운 사람으로부터 돈을 받아 기존의 사람에게 돈을 돌려주게 되는 것이지요. 이 제도는 잘만 활용하면 좋은 투자이지만 그만큼 위험하기도 합니다. 저는 이 깡통전세를 잘 이해하기 위해 조금 자극적인 단어를 사용하도록 하겠습니다. 그러니까 나쁘게 말한다면, 전세금은 태생적인 돌려 막기라고 볼 수 있습니다.
2. 전세의 가격은 어떻게 정해지는 것일까?
요즘 같이 인터넷이 발달되어 있는 시기에는 집값이 거의 투명화되어 있습니다. 근처의 부동산에 직접가지 않아도, 핸드폰의 어플을 열어 클릭만 몇 번 하면 쉽게 집값이나 전세가격을 확인할 수 있게 되었기 때문입니다. 하지만 모든 부동산의 가격을 그렇게 알 수 있는 것은 아닙니다. 아파트의 경우에는 위와 같은 방법으로 시세를 대략적으로 파악할 수 있지만, 빌라의 경우는 다릅니다. 빌라는 아파트와는 다르게 동일한 건물이 별로 없습니다. 따라서 집주인의 제량이 훨씬 커진다고 볼 수 있습니다. 하지만 집주인이 원하는 만큼 가격을 제시할 수는 없는 것이 사실입니다. 빌라에도 일종의 '시세'라는 것이 구성되어 있기 때문이죠. 여기서 이 시세를 평가하는 사람들이 있습니다. 바로 '감정평가사'들입니다.
대한민국에는 전세금 대출이라는 것이 있습니다. 대출은 당연히 은행으로부터 지급을 받습니다. 이런 상황에서 은행 역시 집주인의 말만을 믿고 세입자에서 전세금 대출을 해줄 수는 없습니다. 따라서 대출을 일으키기 이전에 시세확인을 할 필요가 있습니다. 그래서 이 시세를 은행에게 증명해 줄 수 있는 무엇인가가 필요한 것입니다. 앞서 말한 감정평가사는, 은행에서 해당 집의 시세를 평가해 주는 것입니다.
3. 세입자들은 결코 알 수 없는 리스크
여기까지 생각해 보면, 빌라의 전세 가격은 합리적으로 정해질 수 있을 것 같습니다. 하지만 예상할 수 없는 리스크가 존재합니다. 집주인 입장에서 '감정평가사'만 잘 꾀어낼 수 있다면 자신의 빌라 가격을 상승시킬 수 있다는 것입니다. 예를 들어, A라는 집주인은 지금까지 매매 1억 원, 전세 7천만 원의 빌라를 소유하고 있었습니다. 그런데 이 A라는 사람이 돈이 더 필요해진 것입니다. 그렇다면 감정평가사와 결탁을 하여, 자신의 빌라에 대한 가치를 1억 5천만 원으로 수정합니다. A는 당연히 전세가격도 더 1억 2천만 원으로 상승시킵니다.
살 곳이 필요한 세입자 B는 이 빌라를 발견합니다. 그는 이 빌라가 불과 얼마 전까지 전세 7천만 원이었다는 것을 알지 못합니다. 심지어 빌라의 물건은 아파트만큼 많지 않기 때문에 비교할 수도 없습니다. 하지만 그는 크게 걱정하지는 않습니다. 자신이 내야 할 금액은 어차피 전세금이기 때문에 나중에 돌려받을 수 있다고 생각하기 때문입니다. 그렇게 원래 시세보다 더 큰 비용을 지불하고 B는 A의 빌라에 입주하게 됩니다. 물론 은행으로부터 전세금 대출까지 받아서 말이죠.
이렇게 세입자 B가 해당 빌라의 정상 매매 가격보다 더 큰 전세금을 지불하고 사는 경우, 우리는 흔히 '깡통 전세'라고 합니다. 하지만 아직까지 B의 손해는 발생하지 않았습니다. 집의 시세가 어떻게 돼 건 간에 나중에 집주인에게 전세금을 돌려받으면 되기 때문입니다. 물론 집주인으로부터 돈을 쉽게 돌려받을 수 없을지도 모른다는 리스크는 분명히 생겼습니다. 다음 글에서는 빌라왕은 무엇이며, 세입자는 어떻게 손해를 입게 되고, 어떻게 하면 이 일련의 상황을 방지할 수 있을지 정리해 보도록 하겠습니다.
댓글